天津房产
金融经济

哪些人在买北京的房子?

刚需都是怎么买房的?炒房的人这些年都经历了什么?

外界关于北京楼市有很多猜测,我举几个常见的。

1、有人说,北京的平均年收入在10万左右,北京的房价这么高,他们不吃不喝也要很多年才能攒够首付,所以北京的房价基本上到顶了;

2、有人说,小城市的房子最多也就卖100万,如果没有贷款的话,他们卖掉外地的房子,还不够北京房子的首付,所以北京的房价基本上到顶了;

3、有人说,在北京随便买一套房子,都要贷款200万,月供1万多,很多人买了房子后,除去吃喝,连月供都还不起,要是再生个孩子……所以北京的房价基本上到顶了;

还有人问过我,说通州的限购政策这么严,买了以后没有人接盘怎么办?

其实以上这些都属于从微观去窥探宏观,一方面是看到的面非常窄,另一方面,多数人看到的都是自己想要看的那些。他们往往事先设定了结论——北京房价应该不会再涨了,然后再去寻找论据。

到底是哪些人在买北京的房子呢?

关于这个话题,我应该算是有一定话语权的,每年我大概能在线下接触几百个在北京买房的人,这个数据虽然也不算多,但都是真实的购房群体。

下面我就大概讲一讲,大家可以听一听。

在北京买首套房的刚需群体中,大概分为三种,第一种也是大家最为熟知的,就是靠父母支持,只要拿到了北京的购房资格,就可以直接买房,相当于全国各地的资金在向北京转移。

父母支持的这种,我接触到的多是给子女的首付不超过400万,能买个七八百万以内的房子。这类家庭,父母多倾向于让孩子少贷款,担心压力过大。

有极少数家庭,可以直接拿出1000万,买房不贷款,这种极少极少。

较为常见的是,父母能给出200万左右的首付,贷款由孩子自己还。

刚需群体的第二种,没有什么家庭支持,要么是自己前几年在外地买了一套房子(这种多是在老家省会买的,当成未来离开北京后的退路)后来增值了,卖掉置换北京;

要么是自己找亲戚朋友先借钱上车,然后慢慢还款。需要说明的是,这一部分刚需普遍都有男女朋友,或者已经结婚。体会出来了吧,团结就是力量。

刚需群体的第三种,没有家庭支持,纯靠自己赚的钱。我知道这类人大家都比较感兴趣,跟大家透露一下,这部分人的年收入基本上在50万以上,对他们来说,买房难度并不高,不乱折腾的话,两三年的积蓄就可以攒够一套首付。等哪天有空,我专门写一写。

刚需群体的这三种人,比例上第二种是最高的,第三种是最低的,而且我发现了一个小规律,那些通过借钱加上杠杆买了房的,后来的收入水平普遍有一个大涨幅。

除去刚需之外,另一类就是换房人群。有个词我估计很多人都听过,叫刚需联动。也就是说,只有当刚需开始买房,卖房的人把房子卖给刚需,然后自己才能去置换,买更高总价的房子,这个链条可以持续下去,引发四到五组置换动作。

除去刚需联动的因素之外,北京的贷款政策对于置换人群也是一个大的限制,只有贷款政策比较友好的时候,置换人群才能多贷点款去买个高总价的房子。这两年的贷款二套政策下,很多人就没有办法置换……话说多数的北京人赚钱能力其实没有想象的那么高。

为了孩子上学而置换,这个算是置换中的刚需了,家长在这方面的焦虑情绪表现的还是非常明显。住房的品质置换也占了非常大的一部分。

还有一少部分纯投资人群。这一类我接触过一些,从总比例上看,很少。

纯投资的这批人,基本上是以买房为第一目的,想各种办法搞购房资格。前几年北京还能补社保的时候,就有人一次性补齐直接买的。有的是借名买房,这种也叫代持,一般都是用自己的亲戚名额。还有通过JH方式买的。

纯投资人群,全款占比略高。(以上是我接触范围内的数据,不代表整体数据)

以上这些就算是北京买房的绝对主力了,这些年由于北京的严格限购,当年的那种买房买一个单元的情况早就没有了。我接触到的房子多的大户,都是十年前买的,这几年没碰到过。

遇到过的职业选手,只有一个。手段清奇,限购的房子干脆就不买了,直接买小产权。跟职业选手聊过几次,感觉比较悲惨,不是大家想象的那种超级有钱。

那老爷子在2000年代,坚定看好北京楼市,自己的启动资金也就一二百万,还是拆迁出来的,那几年不断倒腾买了好多房子,反正当年也不限购。随着北京房价连年大涨,赚了不少钱。

后来他老婆热爱上了炒股,赔了好多,结果老爷子一赌气,也跟着炒上了。边炒边卖房,再后来房子就被折腾地差不多了。我和他遇上时,老爷子算是重出江湖吧……他跟我说了句话,我现在还记着,他说在北京,还是买房子最稳。

…………

其实关于这个话题,如果放在几年前来写的话,基础人群也不会有太大变化。刚需依然是想办法上车,置换的人按部就班,每一代人的买房过程都不容易。那些觉得容易的,多数也度过了一段艰苦的岁月。

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