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财富密码:房产周期与城市战争

财富密码:房产周期与城市战争

虽然这些年楼市经历了历史上前所未有的大普涨,可谓是大小城市雨露均沾,部分朋友误打误撞发了点小财。

 

很多没有经历过资本市场洗刷的朋友,也开始意识到,自己赚钱的速度永远赶不上现金贬值速度,要想获得财富大幅增长,买房是必经之路。

 

但是研究表明,80%的人还是没有意识到投资买房的重要性和背后的经济逻辑。

 

其实过去二十年我们所经历的所有周期,可能只是更大周期中的一小部分而已。就像是人类发现地球是圆的之前,一直以为地球是宇宙的中心。

 

每一个房地产高潮都伴随着:

 

「财富积累期:技术革新+实体经济繁荣完成财富积累」——「财富分配期:技术革新红利衰减+财富阶层资产投资」——「红利衰退期:货币收紧,资产泡沫挤压,新一轮技术革新带来新一轮财富积累」这三个周期的轮回。

 

财富不是凭空制造出来的,更不是靠印钞票印出来的,而是技术革新推动的结果。技术革新也会有耐药性,当一切革新红利被消耗殆尽时,财富阶级就会寻找投资机会保卫自身财富,而资产价格的波动让财富再分配,最终推高资产价格。

 

三个周期中各有不同特征的小周期,比如最近十年的调控螺旋式上涨,都在第二个周期——「技术革新红利衰减,财富阶层寻找资产进行投资」中发生的若干个波动小周期。

 

事实上就是互联网信息革命助攻改革开放,巨量财富红利衰退后,财富阶层通过投资再分配周期。这也就是过去十年间,大家觉得生意不好做而房价越来越高的根本原因。

 

仔细想想,日本、台湾、香港等亚洲四小龙的资产价格,也是遵循这么个规律周而复始,上一轮的技术革新红利主要集中在他们手里,他们就率先引爆了财富再分配,资产价格上扬。而近十年的财富红利核心在中国,于是有了过去十年的楼市风暴。

 

2019年,应该到了上一轮互联网红利的衰退期,全球货币收紧,下一轮技术革命的红利在哪儿?未来楼市的机会又在何时显现?

 

为了想明白这一切,我们一起回望财富的历史,来探寻这中间真正的奥秘。

 

「技术革命裹挟着先进政体,就是超级大国的财富积累路径」

 

2010年之后,先后多年翻看过林军先生写的《沸腾十五年》,讲述了从1995年1月,中国开通了北京、上海两个接入Internet的节点。从此,中国走向了互联网飞速发展的十五年。

 

科技巨头们创业初期的沉浮往事,让资本市场近乎沸腾。巨量的信息交互能力的提升,让中国这个幅员辽阔的超级大国享受到了巨大的信息红利。

 

庞大的人口基数和丰富的资源,在信息化浪潮的席卷下焕发了新的活力。生产的组织效率被几何倍数放大,伴随着体制的改革、先行先试的不规范市场,催生出了今天全球第二大经济体的组织框架。

 

「超级大国的财富积累路径」

 

1764年,瓦特发明了蒸汽机,配合1688年光荣革命确立的英国的君主立宪制。技术革命裹挟着第一个现代国家的政体向前,制造出了当时最大的经济体,日不落帝国就此奠基。

 

19世纪末,20世纪初。美国南北战争结束后的几十年间,美国基本结束了奴隶制与南北对峙,百废待兴。新的游戏规则和先进的国家体制,以及着内燃机和电力的广泛应用,两次世界大战之后,美国取代英国成为领先世界的超级大国。

 

21世纪的互联网信息浪潮也率先在美国发起,持续巩固了美国超级大国的核心地位。巨量的技术、战争、货币输出让美国持续保持着超级大国的领先地位。

 

2005年之后,初入WTO的中国凭借着强大的山寨能力以及国家保护,全盘照搬了老美的互联网应用,甚至在应用创新上更进一步。加上更强大的互联网基础设施建设迭代速度和数倍于美国的市场规模,青出于蓝胜于蓝。

 

互联网技术的普及和中国人主导的移动互联网革命,引发的交易效率倍增让财富快速集聚、快速分配。而高涨的消费、贸易驱动对货币的渴求让货币总量的暴涨有了实体依托。甚至到了这个周期的后半段,惯性地货币增发让财富阶级恐慌性地避险投资——房价应声而起。

 

每一轮技术革命都会带来大量的财富,形成一批批新富阶层,而这些阶层人群又会将财富转化为房产。

 

同时因为每一轮技术革命转化为财富的周期在缩短,而大的经济周期也在缩短,所以房产涨跌周期也在缩短。

 

当前中国的技术革新与城市化仍然在急速发展,将来会领先全球。

 

那些说房产持续上涨的时代一去不返的人,往往没有看到大国崛起背后的巨大力量,他们注定还会错过下一轮房产上涨带来的财富机会。

 

其实,中国只要一天还在发展,人们一天还在努力赚钱,中国房价上涨就不会停下来。你不买,别人买;你嫌贵,人家却认为是价格洼地。

 

以己度人是最大的认知局限,别让贫穷限制了想象力,刘姥姥震惊的穷奢极欲只是大观园主人们的日常。

 

弄明白了房产投资的周期逻辑,我们再来看看城市板块选择的逻辑。

 

我们都知道,房产投资基于快速城市化带来的爆炸性居住需求,而城市由「时间」、「空间」、「人性」、「产业」四个维度构成,相互作用,产生价值。

 

关于时间

 

城市从诞生、萌芽、发展,到消亡遵循着自然界的通用法则。对于生命力旺盛的城市,我们要有足够的信心,长期持有该城市的房产,伴随城市的发展分配财富红利。买一个城市的房产等于买一个城市的股票,城市不断变好,股票自然持续升值。

 

关于空间

 

中国一二线城市面积每年向外扩张一公里,投资郊区及卫星城很重要的一条就是要考虑一小时生活圈。

 

无论是通勤还是休闲,人对城内交通的极限忍耐也就是一小时,最佳半小时以内。

 

一小时地铁意味着约20个站,约25公里。

 

一小时开车意味着约25公里(不堵车)。

 

也就是说投资次郊区,不能超过25公里的通勤极限。再远,你的房子就会逐渐丧失流动性,降价都卖不掉。

 

关于人性

 

巴菲特的至理名言在无数周期中被反复验证,但却少有人做到。其实巴菲特的投资理念说穿了就四句话:深度客观的财报分析、对人类需求的深刻理解、尊重历史的未来判断、逆周期逢低买入并持有。

 

归根到底,投资决策的核心是要读懂人性。

 

人性构成的历史周而复始,以史为鉴可以知兴替。

 

人性的需求产生价值,不同层次的需求决定价格。

 

读懂人性即读懂时间财富的秘密。

 

通过对不同阶层的人性需求与弱点的洞察,了解不同现象背后的价值表现;人的意识很容易局限在自己的舒适区和阶层,这让很多人选房容易陷入到一个人性的误区——用自己的需求标尺去衡量未来的价值。真正的房产投资高手,往往选择更高级的交易对手。读懂不同阶层的人性需求,就掌握了通往上一个财富阶层的钥匙。

 

关于产业

 

中产阶级如何实现财富逆袭?目前能想到的一个办法,就是发现并占有被低估区域的资产,让时间发酵,获得巨额投资回报。

 

房价是靠产业拉动起来的,有赚钱的人才有值钱的房子。

 

现在很多地方政府都沉迷于靠卖房子赚快钱,一昧拉动房价却不管产业入驻成本过高导致经济下滑,本末倒置,掏空了未来,这样的房价上涨是难以为继的。

 

聪明的政府是靠卖地融资来补贴产业发展,工业和经营用地地价远低于住宅用地,确保产业的成本可控,同时控制房价稳定,抑制投机鼓励生产,这样随着产业发展的进步,当地的房价反而被价值夯实,实现双赢。

 

因此,买房的区域选择,一定要选择有产业的区域,因为产业聚集是最佳的新城人口导入手段。一个新城从没人到有人,就是房产需求从零到一的过程,也是区域价值攀升最快的周期。

 

区域的产业形态决定了区域人口的阶段,理论上来说,一个区域所聚集的产业,人均产值越高,房价越高——以这个准绳来判断区域前景,你就能找到一个城市的价格洼地和未来增值最快的区域。

 

任何一个区域的资产增值,一定遵循被鄙视、被发现、被认同、被追捧四个阶段。

 

中产阶级的资金有限,自住兼投资被追捧的区域力有不逮,那么不妨降低维度来选择未来的被认同、被追捧的高端房产,选择「被鄙视、被发现」的区域,让时间和时代趋势验证你的决策。

 

最后,送大家几个实用的购房建议:

 

1、对于职场的老板来说,他的目标是获取更低廉的劳动力,否则,人人都是老板,公司就没有利润了。

 

对于职场人来说,回报都是劳务收入(所谓脑力也算劳务),而不是资源收入(譬如资方代表)或者风险收入。

 

劳务收入的上限,就是50万(少数顶尖100万),因为供给太大,市场定价自然就低,而你要达到劳务收入的上限,也要付出100%的精力。

 

同样付出100%的精力,选择以风险作为收入的房产投资,回报的金额则是几百几千万。

 

精力决定模式,模式决定收入上限。

 

在工作领域,你精疲力竭才能挣到50万,远远追不上买房投资赚的钱。收入永远赶不上房价。

 

对于普通人而言,真正赚钱的不是工作,而是用工作收入撑大的资产。

 

2、和啪啪啪一样,买房的时候第一次总是很艰难,也会出点血交点学费,但第二次就好了。

 

3、房子是我们人生过程中的一个大坎,但绝对不是唯一一个,这个坎走过了,未来人生路你会发现很多似曾相似的地方。

 

4、学会赚钱,也要学会花钱,而买房则是我们掌握花钱技能的终极考核。

 

5、买房最大的问题不是专业问题,不是时机问题,也不是投入问题,最大的问题是心态。当你决定买房的那一刻,你就已经战胜了80%的人。

 

6、不要觉得买了房子就有了安全感,也不要觉得贷款买房会压力很大喘不过气来,安全感是自己给自己的,压力也是自己给自己的,心态不正换一样东西照样也会让你纠结。

 

7、对于一个年轻人来说,买房的确可以毁掉一个人的理想,但是遗憾的是,其实大部分人没有理想。

 

没什么远大理想的人就应该大胆买房,这样普普通通过日子也挺好,至少是世俗意义的赢家。毕竟我们不是马云,实现不了那么多远大的上市梦想。

 

8、买定离手:房子在买入那一刻,胜负已定。

9、真正牛逼的人,哪怕卖光房子去闯,当他想要买房子的时候一样可以随便两三套的入手;真正买不起房子的人,哪怕房价下跌一半,也是买不起。

 

10、穷人的口头禅是“没时间,没钱,我不想了解,你能不能直接给钱我?”

 

富人的口头禅是“他是怎么做的,我也要想办法搞,我时间不够,给钱你帮我做。”

 

单位时间价值的高低决定了两者思维的差异,思维的差异信号差财富的差距。

 

11、房子这是这个社会上唯一一个可以30年分期付款买的东西,这是制度给到每个人的红利,要珍惜,不珍惜就等于被别人占了便宜

 

12、以后你再回头看当初每个月还贷,就跟你现在回忆初恋一样,当初痛哭流涕的,现在都不算回事。2008年买的房,月供一直是2800块,现在看来真是便宜啊!

 

13、买房要趁早,不仅仅说的是买房年龄可以早点。更重要的是说,开盘当天最好早点起来,因为你不知道会面对什么样的场景。

 

14、不论如何,努力工作,稳定的社保在当下可不止保障你基本收入,还保障你基本的购房资格,房票这个东西是财富的船票。

 

15、悲观者往往正确,乐观者往往成功。

 

巴菲特曾经说:你们一切的指责都正确,但是却赚不到钱。

 

因为真正的投资者正是利用市场的不合理赚钱的,如果一切合理了,回归正常了,还需要投资者判断么?还有你获利的机会么?

 

16、你不买房把钱存银行,你的钱就会被银行借给别人来买房,最后你住着别人用你的钱买来的房,还出着房租帮别人还月供。

 

17、最后,一起玩个互动游戏:没房的吴彦祖和拆迁暴发户黄渤,你会选哪个?欢迎在评论区留言

 

感谢阅读,感谢参与。

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