天津房产
金融经济

未来房地产关键不在价格,而是流动性

作者鲁政委为中国首席经济学家论坛理事,兴业银行首席经济学家

华尔街见闻路琰:在房地产方面,我们面临着什么样的变化?

鲁政委:几年前我看过一篇文章,作者是美联储的几个学者,题目叫《the great mortgage》,直译就是“大抵押”。我们听说过1933年的“大萧条”、80到90年代的“大稳健”,那么这里既然叫做“大抵押”,它讲的一定不是一个很小的事情。这篇文章考察了十几个发达经济体尽可能长的历史,结果发现,房地产跟人们越来越密不可分。他考察了商业银行的资产负债表,特别是资产项,发现在商业银行涉及到的金融资产中,与房地产相关的资产证券化产品占比越来越高。我对此的理解是,虽然地产有周期,但在任何时候,它都会比过去更加重要。在周期低迷的时候或高涨的时候,都是如此。

华尔街见闻路琰:房地产市场眼下存在一个共识,就是过去十几年的飞速增长可能不会再出现了。您认为我们持有的资产该如何调整?

鲁政委:建成住房和房价都会进入到更低增速的阶段,我认为房价增速未来甚至可能进入L型的区间震荡,波动不会很大。我们的政府有很强的调控能力,完全可以把价格调控在合适的水平上,因此未来可能不是讨论价格涨跌的问题,但由此会产生一个新变化就是流动性。无论是个人还是企业都需要关注流动性的变化。比如开发商手里有很多地和房子,可能它们的价格没有跌,但你有流动性吗?你能够用它来清偿到期的债务吗?

我们看到去年已经有一些地产企业资金链开始出现问题,他不是没有地,也不是没有房子,但是他没有办法来清偿到期债务。对于个人来说,你可以有很多房子,但是当你真的需要钱的时候,你能否快速地、没有折价地把它卖掉,恐怕都成问题。所以我们未来的关注点要从房地产的价格转到它的流动性。这其实体现了政府所讲的“房住不炒”,意味着它的流动性会大幅下降,这是未来会出现的一个新情况。

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