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「天津人注意了」2019大分化行情的前夜,买房一定要谨慎,尤其是天津!

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熟悉钱掌柜的朋友都知道,在2018年底,我对2019年楼市的判断是:

1、整体稳定2、平静而胶着

如今,2019年第一季度已经过完了。基于上面的两点,我再补充一条:

2019,会是全国性大行情分化的前夜。这次分化,要比之前所有年份都要更明显、更剧烈。

因为,之前只是自然分化,现在,又多了“抢人大战”这个强有力的推手。

下面,我们来详细推导一下。

老规矩,还是先来思考一个问题:

像玉门、鹤岗这类的城市,房价其实早在四五年前就已经很低了,但为什么直到这两年才突然被疯狂报道呢?

在笔者看来,可能有两个原因。

第一,放到大周期里面,之前的房价,虽然也是上涨的,但像2015-2018年这样轰轰烈烈的、全国普涨的大行情,还是第一次遇见。

在全国大普涨的行情下,投资客们几乎每天都在寻找洼地。

某位大V不就是如此嘛:他可以称得上是真正的职业炒房客,每天恨不得拿着放大镜研究中国地图,一旦发现有适合投资的城市,就立马飞过去考察……

在这一轮“洗劫”之下,中国几乎每个城市的基本面,都被搬到了“台面”上。

当然,它们如此受重视,似乎这还是第一次。

有一句俗语叫“太阳底下无新鲜事”,如此研究法,这些城市低到令人发指的房价,自然就会被“万众关注”了。

第二就是从2017年开始的“抢人大战”,以及最近发改委首次公开提及的“收缩型”城市。当然,这是最主要的。

其实,人口流动是一直存在的。闯关东、走西口就是最早期的人口流动。

只不过以前,还没有“落户”这回事儿。

如今,“落户”不但放松了,有些城市还直接送钱、送半价人才房。

这是城市与城市之间“吸引力”的巅峰对决。

吸引力越强的城市,能抢到的人自然就越多。至于那些没什么吸引力的城市,毫无疑问,人口就会逐步流出,从而渐渐沦落为“收缩型城市”。

在发改委首次提出这个概念的当下,那些收缩型城市的房价被拎出来,是再正常不过的事情。

然而,如今有些人只看到了鹤岗、玉门的房子白菜价,却不知这一切,只不过才刚刚开始…

2

最近,又有一些城市,加大了抢人力度:

1、呼和浩特宣布具有全日制本科及以上学历的应往届毕业生(往届3年及以内)可以半价买房。

注意,“半价买房”,指的并不是普通商品房,而是呼和浩特科技城的人才安居房。

出台这个政策,说明呼和浩特是真真正正地在努力抢人,而不是在托底楼市。

2、4月21日,宁波市发布了最新的人才政策。

按照规定,此次宁波人才新政对符合条件的本科生在购买家庭首套唯一住房最高可获得不超过8万元的补贴,而高层次人才最高可获得60万元住房补贴。

而新引进的应届本科生和研究生只要满足“2018年10月11日之后新引进”的条件后,便可分别享受“本科生1万元、硕士生3万元的生活安居补助”。

3、4月16日,苏州正式出台《吴中经济技术开发区优购房销售管理实施办法(试行)》。

《办法》规定,符合购房条件的企业或个人经认定后给予优购房实际销售价格20-30%不等的优惠。

从政策来看,这三个城市,都只是为了“抢人”而已。当然,抢人的同时,势必也会带来新生的购房需求。

你也可以这么理解:

那些抢人越多的城市,实际上都是在为楼市储蓄购买力。未来2-3年,如果供需平衡还好,一旦供需失衡,房价就有继续抬头的可能性。

而那些在“抢人大战”中基本不占什么优势、甚至人口净流出的城市,房价大概率会进入长期下跌通道。

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由于2017年就加入“抢人大战”的城市还不是很多,所以我们来着重分析一下2018年各城市在“抢人大战”中表现如何。

来看一张图:

图片来源:国民经略

从上图中我们可以看到,排名比较靠前的,基本都是一线和强二线城市。

其中,深圳人口增量最多,一年就增加了近50万人;西安增速最快,深圳第二、杭州第三。

注意:这个数据要刨去人口自然增长数据,但由于此数据不易获取,所以我们暂时以图表中数据作为参考。另外,各城市抢人标准不同,有的严格有的相对宽松…所以,数据仅供参考

那这是不是就意味着:抢人越多,未来3-5年,房价上涨的概率就会越大呢?

也不一定,关键还得看政策、看供需!

4

4月17日,自然资源部发布通知,住宅供地将实行差别化调控:

商品房库存消化周期在36个月以上的,应停止供地;36-18个月的,要适当减少供地;18-12个月的,维持供地持平水平;

12-6个月的,要增加供地;

6个月以下的,要显著增加并加快供地;

相关数据显示:2019年3月,一线、二线、三四线样本城市库存去化周期分别为11.7、10.5、11.4个月,基本都处合理范围。至于那些18-36个月超高库存的,估计也只有个别五六线城市能达到这样的水平了。

但即便是像2015年那样“去库存”,笔者认为,这些城市的房价也不会有多大起色,最终还是会逐步沦为下一个鹤岗和玉门。

再来看具体城市的库存:

图片来源:泽平宏观

从图表上来看,库存消化周期低于6个月的,只有杭州和西安,这可能跟这两个城市18年楼市长时间火热和人口增速快有关。

另外,南京、福州、苏州、成都、长沙、南昌、重庆、武汉、上海、广州、长春这几个城市库存周期低于12个月,理论上应该属于增加土地供应的城市。

其实,不管增不增加供地,笔者都认为,这些城市2019-2020年,都不会有什么问题,最多只是横盘而已。

值得注意的是,天津、厦门这两个城市,明显属于18个月以上的高库存城市。

如果今年楼市回暖可持续,这些库存周期或许能显著下降,可如今看来,情况似乎不那么乐观。

最近,不少城市都在收紧调控,4月19日中央政治局会议又重申了“房住不炒”,4月23日,官媒新华社又发文指出:

房地产市场调控是一盘棋。对地方为政者而言,既要考虑眼前利益,更要站在全局谋划城市长远发展。一方面,以更好解决群众住房问题为宗旨,改革完善住房市场体系和保障体系,保障基本需求,支持合理自住需求。另一方面,时刻警惕市场预期出现不稳,投资投机卷土重来,一旦发生扰乱市场的情况,必须直接亮剑,坚决遏制投机炒房,给老百姓吃定心丸。

所以,我认为,天津要想在2019年去化掉这些库存,有点悬。

5

其实,不知道大家发现没有,天津2018年的人口增量数据十分有意思。

2018年5月,天津发布人才新政,抢人力度可谓非常大。后来或许是意识到了“高考优势可能会被很快稀释”这个问题,后期就疯狂打补丁。

但对于北方人来说,由于“高考优势”这个巨大的吸引力在,天津落户还是很火爆的。很多想去天津的,都在想办法落户。

但是,天津2018年的人口增速,才只有区区0.18%。换言之,海河英才人才引进效应已被人口自然外流所抵消。

去年,天津房价在6-7月达到最高点。7月底,成交量就开始下挫,8月,价格就开始震荡下行,这还是能说明一些问题的。

说白了,天津归根结底,还只是北方人的天津,不像长三角和珠三角城市,能吸引全国各地的人去落户。而且,“高考优势”,似乎正在逐渐变成它唯一的吸引力。

最近,天津群里不断有群友咨询:天津落户有没有再放松的可能性,对此,笔者认为,可能性不大。如果有,那18年就没必要“打补丁”了。

而且,鉴于宏观政策面的继续收紧和天津的高库存,笔者认为:2019年天津买房,还是要保持绝对谨慎,切记瞎折腾,尤其是无利好的一些远郊片区。

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