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终将要看开:卖地救不了天津!

本文涞源微信公众号:地产圈没有秘密

 

从昨天起,不断有粉丝问我全面放开大中城市落户的影响。

但是从2018年起,天津楼市就不断在卖地卖地卖地。希望借此来平抑房价的同时,也平抑一下日渐扩张的债务与城市危机。昨晚北塘地块挂牌,14亿,今天红桥区五十一中地块姗姗来迟,14.4亿元,折合楼面价格近15000元/平方米。天津市场已经渐渐习惯了这种氛围,开发商有钱,政府有地,两头火热。但是天津的大气候却是很冷,外交部推介一下都可以引来一片叫好。

每个生活在其中的人都深爱着天津,但是对于天津的未来看法却不尽相同。开发商为卖地叫好,平民为推荐叫好,但是面对户籍制度崩溃的大潮中,天津实处劣势,找遍了理由却找不出一个可以叫好的角度。

国务院日前发布的《2019年新型城镇化建设重点任务》。要求中小城市和小城镇、Ⅱ型大城市要全面取消落户限制,常住人口300 万—500万的Ⅰ型大城市要全面放开放宽落户条件,并全面取消重点群体落户限制。同时提出一点:人地挂钩,以常住人口来匹配城镇住宅建设用地指标。换句话说:外来人口越多,就又可能获得更多的城镇建设用地指标,对于卖地为生的地方政府而言,这是最具吸引力的一着。

以往地方政府手里有地,但是受指标限制,现在好了,只要人口的数字不管如何上来了,那么指标便有可能到手。为了推动人口落户,也算是使出了大招。

秘密君在抢人大战刚刚爆发时候曾经说过:这是中国二元户籍制度的崩溃,这一波崩溃中,会奠定未来中国几十年的城市发展格局。因为人口流动是用脚投票的,自然会流动到具备更好发展前景的城市。而这些城市将受益于人口涌入进入下一轮高速发展期,从而与人口吸纳不足的城市扩大差距。欧美国家城镇化完结的时候基本奠定了城市间的发展差异格局,除了极少数产业型、资源型城市因产业与资源出现剧烈调整外,强者恒强。这就像:越是有钱的人会越容易赚钱。

所以,在这场户籍制度崩溃的浪潮中,天津输不起,但是天津从一开始踏错了节奏,却处于了劣势。

试想一下,如果早5年放开落户,天津是何等模样?那时候滨海新区的荣光尚在,一个蓝色印章可以行销全国,外来人口涌入年五十万计。如果那时候放开落户,在北京放开无望的条件下,天津几乎是北方最佳选择。人口会为这座工业转型痛楚期的城市激活新的动力,消费、服务业都会蓬勃兴起。

但是在经历了京津冀环保风暴、滨海新区挤出水分、人口净流出、天房渤钢相继暴雷一系列问题暴露之后,天津用海河英才放开落户却来者寥寥。

海河英才尚且未能发挥实质作用的时候,一纸落户政策让天津人口吸引力更面临窘境。

在全面放开与有条件放开落户之间,秘密君相信天津有十足自由,但是天子脚下的天津却对30万人下载落户app心有余悸。半小时车程之外,就是北京。2017年北京外来常住人口794万。虽然北京积分落户政策略有松动,但是99.9%的北京外来人口仍然落户无望。这些人,才是30万下载天津落户app的主力。

秘密君在天津海河英才政策出台的第一天就断言:如果全面放开,天津城市公共服务设施将会沦陷在北京外来人口涌入的大潮里。

天津有教学优势,有医疗优势,有城市基础设施配套优势,虽然目前来看,天津已经逐渐失去了产业优势。但是对于北漂而言,根本不需要天津的产业优势,因为纵然落户在天津,但是仍然为北京的产业燃烧青春,天津,是回不去故乡,进不去北京之后的一个退步。

如果无门槛放开落户,天津将会成为北漂享受大城市教育、医疗的后花园,但是无法享受到外来人口造就的产业红利。这是天津并不需要,也并不愿意看到的事实。

因此,纵然国务院推动大中城市取消落户限制,但是天津在完全拿掉门槛与河北角力的问题上,还多少心存顾忌。

但是如果不全面放开,海河英才在完成天津漂落地集中爆发阶段后,效用势必递减,天津同样要面对外来人口进入不足的困境,更何况,有一票强二线城市在虎视眈眈。

2015年开始,流动人口规模从此前的持续上升转为缓慢下降,2015年全国流动人口总量为2.47亿人,比2014年下降了约600万人;2016年全国流动人口规模比2015年份减少了171万人,2017年继续减少了82万人。外来人口的总量已经实质上出现下降。

在人口流动总量下降的基础上,另有统计数据显示:超过一半的农村人口选择留在本省,约有三成人口是流向省外。而流向省外的人口明显态势是:流入一线城市的人口显著减少。强二线城市、省会城市的吸引力显著提高。

在这个问题上,天津不单单吃亏在城市吸引力显著下降,还吃亏在作为直辖市,自身的人口转出纵深不足,接近90%的人口城镇化率意味着天津的城市人口增长无法依赖本土农业人口转出,几乎全部仰仗于外省市人口流入。

天津抢得过其他城市么?

公开资料显示,2018年常住人口增加最快的10个城市分别是深圳、广州、西安、杭州、成都、重庆、郑州、佛山、长沙和宁波。

2018年,深圳常住人口增加49.83万;广州40.6万;西安过去一年多有近百万新增落户,常住人口增量则在38.7万;杭州33.8万;重庆常住人口自然增长10.75万,净流入15.88万。

天津公布的数字显示,截至2018年末,天津全市常住人口1559.60万人,净流入0.782万。要知道,海河英才就已经完成落户人口13万,为何净流入仅有0.782万?这是个值得深思的问题。

西安、杭州和成都,曾经天津的光环加诸这些城市头上,在即将到来的无门槛落户大潮中,天津未必能够赢得过这些闪耀的二线城市。

秘密君花了接近一个月时间研读欧美城市案例,希望能寻到天津病症的一丝蛛丝马迹,唯一的收获是:职教兴城。秘密君知道很多人会对此嗤之以鼻,以为不如房价来的更灵丹妙药。但是就秘密君个人看法:我们终将要看开,卖地救不了天津。天津土地出让金翻翻也不过是几条地铁的投资,更何况,缺乏外来人口涌入,缺乏强劲产业支撑的城市房价难说乐观。卖地唯一的好处在于可以给干涸的财政几滴甘霖。

值得一提的是:有数据显示2016年城市各大城市房价涨幅中,天津排名第9,涨幅25.6%,但是在2019年2月政府发布的70城住宅销售价格数据中,广州新建商品住宅价格同比上浮11.3个百分点,西安同比上浮24.2%,杭州上浮6.6%,重庆则上浮12.2个百分点。北京新建商品住宅价格同比仅上浮2.9%,上海为上浮1.5个百分点,天津则上浮1.4个百分点。房价涨幅基本与城市人口流入方向一致。

秘密君不屑于鼓吹房价暴跌,但是一座城市对人口的吸引力不外乎是:就业、户口、医疗、教育、发展潜力、基础设施这些要素。天津在就业与发展潜力上已经略输一筹,如果非要高筑房价门槛,那何必要有海河英才,一纸据外令足以。

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