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十年三次买房潮:每次宽松开启都有相同启动信号

如是金融研究院首席研究员朱振鑫

回顾2008-2018年十年间的中国房地产市场,房价跟随政策调整呈现出明显的周期性波动,大体上是3年左右会出现一个小周期。过去十年已出现了三轮周期,每轮周期又分为宽松和紧缩两个阶段,每个阶段的特征和信号都有明显的规律性,尤其是历次的宽松周期,历史都惊人的相似。

2008-2018年中国房地产政策周期与房价波动资料来源:wind,如是金融研究院

第一轮宽松周期(2008年9月-2009年12月):大力度宽松, 6个月见效,房价累计上涨17.5%。起因是全球金融危机,西安、沈阳等地率先松动,接着中央自上而下开始宽松。从具体措施看,一是货币宽松,央行共降准4次,降息5次,首套房利率下限调整为基准利率的7 折,最低首付款比例调整为20%;二是税收调降,普宅契税下调至1%,免征印花税、土地增值税,营业税由满五唯一改为满二唯一;三是支持房企融资,鼓励优质企业发行企业债、开展REITs试点。这一轮宽松后,房屋成交量又下行了3个月,然后成交量同比增速达到最低点后开始回升,2009年1月成交同比率先转正,之后涨幅不断扩大,到2009年11月同比最大涨幅达54%;房价持续下行了6个月后效果才逐渐显现,2009年4月价格环比转正,涨幅持续扩大,2010年1月价格环比涨幅达到1.4%的高点。直到2009年12月,国四条出台四大举措遏制房价,标志着宽松结束。但房价持续上涨到2011年7月才结束,历时个28月,累计上涨17.5%。

第二轮宽松周期(2011年8月-2013年2月):最弱的一次宽松,没有调首付, 10个月见效,房价累计上涨11.8%。起因是外部出现欧债危机,经济增速眼看要跌破8%。这次打响第一枪的是马鞍山;随后,北京、上海、成都、芜湖等近30多个城市相继放松调控。但成都、佛山、上海等因明显放松限购的政策则被紧急“叫停”。到12月,央行重启降准,并于2012年2月和 5月再次进行降准。2012年6月,央行重启降息,6-7月共降息2次。这一轮宽松是三次近十年里最弱的一次宽松,没有调整首付比例等大招,主要是局部性的调整,力度相对谨慎。所以这一轮宽松的效果也较上一轮弱,见效的时间也较长。宽松政策出台后,量价继续下行,半年后成交量才开始回升。房价反应的时间更长,宽松10个月后,70个大中城市商品住宅价格指数环比才开始转正,2013年2月价格环比涨幅达到1.1%的高点。直到2013年2月,新国五条出台,要求重启以限购限贷为核心的调控政策,宽松结束。本轮宽松力度不大,但房价还是持续上涨了23个月,较前期低点的累计上涨11.8%。

第三轮宽松周期(2014年4月-2016年9月):全面宽松,能用的招基本都用了,房价11个月见效,累计上涨36.9%。起因是经济增速即将跌破7%。第一枪是2014年4月南宁率先定向放开限购。这次宽松能用的招基本都用了,力度很大。一是连续降息降准,2014-2016年共降息6次、降准6次,一年期贷款基准利率从6.00%降至4.35%,大型金融机构存款准备金率从20%降至16%。二是放松限贷,2014年“930”新政出台限贷放松,二套房认定标准由“认房又认贷”改为“认贷不认房”,首套房最低首付比例降为 30%,贷款利率下限下调为基准利率 0.7 倍,宽松正式确立。2015年“330”新政,二套房商贷首付最低为40%,公积金贷款首套房最低首付 20%。2015年8月进一步加码,公积金贷款购买二套住房最低首付款比例由30%降为20%。2015年930将非限购城市首套房商贷首付比例降至25%,信贷政策达到史上最宽松。三是税收优惠,营业税免征期限由5 年下调为2 年。2016年217税收优惠力度加大,下调非一线城市房地产交易环节契税、营业税,首套房契税由3%降至1.5%,二套房契税由3%降至1%(90平方米以下)、由3%降至2%(90平方米以上),2年以上免征营业税。四是支持房企融资,2015年定增通道开启,公司债融资、中票融资、银行间市场发债开闸。

这一轮宽松的见效时滞更加突出。地方调控政策并未直接刺激市场回暖,就连2014年全国性“930”新政出台后,市场继续还在底部运行,直到2015年“330”新政加码调控后,市场才开始反弹回升。到“330”新政之前,成交量持续负增长,同比跌幅达到18%,直到2015年5月,成交量才重回上升通道,2016年4月成交量同比达到36%最大增速。房价方面,70大中城市新建商品住宅价格指数从2014年5月开始持续11个月下行,累计跌幅6.6%。“330”新政出台后,一线城市的房价率先复苏带动全国商品房量价触底回升,2015年4月环比转正,2016年9月房价环比涨幅达到1.8%的历史高点。2016年930宽松正式结束。本轮宽松力度史无前例,房价直到18年12月还在涨,已经连续涨了45个月,累计涨幅高达36.9%。

从这三轮周期来看,每一次宽松都存在许多共性: 第一,每一次宽松开启前的信号有规律:经济差,房价弱。一方面,宽松基本都是经济下行压力倒逼。2008年是全球金融危机,经济增速从两位数增速跌到个位数,2011年是欧债危机,经济增速即将破8%,2014年是经济即将跌破7%。宽松周期拐点出现前,GDP同比增速通常连续4-5个季度下滑,经济下行压力倒逼宽松。另一方面,宽松前房地产市场都很差,房价表现不佳。2008年、2011年和2014年宽松周期开启前,房地产市场都不太景气,成交面积持续负增长或低位震荡,2008年和2014年同比最大跌幅达到15%以上,2011年低位震荡时间长达一年,房价走弱,环比涨幅持续2-3个季度收窄,上涨乏力。

第二,每一次宽松演进的次序有规律:从局部到全局,从地方到中央,从小招到大招。宽松周期调控工具的出场顺序大体相同,呈现明显的规律性。除了2011年只有地方微调和货币宽松外,2008年和2014年地产宽松都经历了以下步骤:首先是地方调控政策出现松动,活跃市场;然后货币政策微调或转向,释放流动性;紧接着中央主导的信贷政策放松,购房需求被充分激发,同时税收优惠配合出台,进一步刺激住房消费;最后支持房企融资,拓宽融资渠道,保障住房供应。整体来看,宽松政策拐点通常是货币政策和信贷政策的宽松,宽松刺激需求,带动价格上行。

第三,每一次宽松产生的效果有规律:宽松大概率会涨,只是速度和涨幅不同。虽然这三次宽松的力度不同,2008年主要是货币宽松,大放水刺激;2011年是谨慎宽松,地方微调为主,货币适度配合;2014年是全面宽松,货币和信贷政策大幅放开。但最终的效果都极为相似,房地产市场回暖,房价开始上扬,其中2014年的宽松效果最为明显,不少城市房价翻倍。只是这三轮宽松的时滞越来越明显,房价反应的时间越来越长,2008年宽松房价环比下跌6个月后转正,2011年宽松房价环比下跌10个月后转正,到2014年宽松房价环比下跌11个月后才转正。房价上涨的幅度也不一样,2008年强宽松刺激房价连续上涨28个月,累计涨幅17.5%;2011年弱宽松推动房价连续上涨23个月,累计涨幅11.8%;2014年超强宽松使房价连续上涨了45个月,累计涨幅已达36.9%,宽松力度越大,涨幅越明显。

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