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楼市最近出现的两个趋势,非常明显……

两会之后,楼市走势还是比较扑朔迷离,“稳”楼市的边界在哪?没人知道,这似乎是我们的特色,运用之妙,存乎一心。不过楼市最近出现两个趋势,还是比较明显的。

之前我一直说,楼市也是有生态链的:

1、四五线城市和县城小镇因为“棚改”,房价暴涨之后,土著居民在本地炒房或者去周边中心城市买房;

2、2015年之后三四五线青年携带“拆迁补偿”更多的是“六个钱包”,去各个区域的中心城市买房;

3、中心城市土著和2015年之前买房的人把房子卖给三四五线青年,再加杠杆改善成大平层或者学区房;

4、净收入人群通过售出大平层投资豪宅和海外房产……

你可以理解为大鱼吃小鱼,小鱼吃虾米,然后每个链条的人基本都在楼市上加了杠杆。这个链条在楼市上涨的时候是没有问题的,但是在楼市不涨的时候,最薄弱的环节就要出问题

这个薄弱环节目前已经出现了,就是第一个趋势:四五线楼市情况不太好

 

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看看最近的消息:

1、春节返乡购房遇冷,一二线的人们回到四五线老家,不再像往年那样谈论房子了,因为“棚改”被放缓,楼市顿时没有需求,本地人不靠拆迁根本接不起,外地炒房客也被套牢不少。

2、在三四五线疯狂进军的恒大和碧桂园最近也不太妙,恒大九折卖房刷屏了,碧桂园销售下降50%不得不裁员,从开发商的角度看,很多县城是不限购的,房子也卖不出去。

3、三四五线开发商降价未遂频出,安徽芜湖、江西赣县……开发商有降价的冲动,因为楼市翻番后,即使打九折还是能赚不少,但是买房者和地方政府就不乐意了,特别是没有产业支撑的四五线地方财政,工资都发不出,都等着卖地,降价一百个不乐意。

据悉,中国目前房价过万的县城有100个,而本地工资通常处于2000-3000的水平,人口还外流,既没有需求,也没有产业支撑,房价之所以这么贵,其实说白了就是为了配合地方债务转移。

小县城地方债务有多严重?新闻报道四川县级市都江堰负债500亿,几十亿的都算少的,2014年的时候媒体都在说很多城市要破产,结果一波房价翻番都救活了

但是,楼市一横盘,一二线城市还能扛得住,一些四五线楼市就成了最薄弱的环节,楼市想稳住不容易,久横必降,光靠行政手段不是长久之计。

 

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第二个趋势是国内豪宅和海外置业遇冷。

先看数据:

据克而瑞数据,2018年豪宅市场明显降温,以京、沪、广为代表的传统一线城市豪宅市场成交套数分别为2156、3610和503套,不足2016年成交的30%。

“2018年北京、深圳的豪宅成交量腰斩,更为极端的是,三亚市场的顶豪几乎全没。”

在广州,珠江新城豪宅标杆凯旋新世界等知名豪宅,目前挂牌价的跌幅均在10%左右,成交量寡淡;

在上海,年前有消息传出,上海浦东陆家嘴世茂滨江花园近20套豪宅抛售,且“严重低于市价”。

在深圳,已经出现了好几例豪宅大幅降价成交。去年12月,南山区深圳湾翡翠海岸一套89平米房源从1650万的高位下跌270万,以1380万成交。

与此同时,海外置业也前所未有的遇冷:美国南加州、加拿大温哥华、澳大利亚、迪拜、香港……传统热门海外置业城市不是销量腰斩,就是价格下跌严重。

这说明两个情况:

1、中国富人阶层现金流状况不乐观,因为豪宅无人接盘,流动性差,换句话就是炒房砸手里了,现金流还贷之后,没钱海外置业了;

2、中国富人阶层认为楼市已经到顶,不在楼市追加投入,反而是有序退出。

 

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剩下的就是把大部分资产配置到楼市的中等收入人群了。

六个钱包上车的刚需,卖掉房子换成大平层学区房的改善一族,都加了不小的杠杆,而且房地产税的脚步声已经听得见了,注定要被割上一刀。

楼市链条的首尾都在萎缩,中间的链条会如何呢?

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