天津房产
金融经济

4个月挂地88块,潜在供应超1000万㎡,你却说天津房价要大涨?

来源:微信公众号「冷眼观楼

 

壹 ︳First

你兽爷说:

中国最牛逼的通讯社,是朋友圈;中国最优秀的宣传工作者,都在房产中介的队伍里。

老司机果然是一针见血。过完春节,全国人民的朋友圈已经被各类“楼市小阳春”的消息刷屏:

杭州,绿城沁园项目突破限价,都在猜测这是政府取消限价的开端。接着又传来“临安区限购松绑成认房不认贷”的消息,二手房市场日均交易突破百套。

深圳,大湾区规划纲要重磅发布,各种解读自然离不开楼市,本土中介门店日成交量瞬间升至20单。

北京,网上传开合生霄云路8号项目的涨价通知,泰禾发布抢收计划,真是吓skr人。

厦门,猪年开年楼市日均成交量从去年的50套左右一度冲到150套左右。

天津,各楼盘人头攒动的图文频频现身,就连《天津日报》都报道楼市节后交易量同比大幅增加,又被人翻出来佐证房价要涨。甚至腾讯上有文章说“一天成交近千套”。

 

 

贰 ︳Second

年后成交量大幅反弹,不用问,一定是个现实。

不过,姜Sir做了18年房产记者,基本上每年这个时候都会写一篇“成交量回升,楼市迎来小阳春”的稿子。

毕竟,每年进入腊月,大家在工作、生活、心理状态上就要为过年作准备。没特殊情况,谁会在年根底下买房?

过年放假,大家吃吃喝喝、亲友聚会或是外出旅游,自然也没功夫考虑房子的事情。

一直要过了正月十五,年过完了,生活逐步回归正轨,返乡的外地人也回来了。压抑了近2个月的购房需求,终于开始要在3月释放。

这就跟每年过完年大家的体重都要反弹一样,太正常不过。

只不过,2018年行情太惨,留给大家的心理阴影太大。给点阳光就灿烂,稍微对比一下就很幸福。

当然最关键的,恐怕跟很多购房人开始出现“政策放松可能要放松”的预期有关

严厉调控两年,全国市场终于在去年见底。尽管“房住不炒”仍是大原则,但未来中央更倾向于“因城施策”。

这种背景下,一些地区的政策确实出现松动,比如信贷就要比2018年初宽松不少,更多城市出台优惠的人口政策。

再叠加上年初一些项目的人为刺激,以及朋友圈通讯社的大力报道,使得今年楼市“小阳春”,感觉上比往年都要暖很多。

好多人又开始不淡定了。私下里,不少粉丝都来问姜Sir:“是不是政策要松?房价会不会涨?

叁 ︳Third

不要着急,先来看看这些“小阳春”新闻背后的故事。

首先,所谓“杭州临安区限购松绑”本就是无中生有,因为临安区的政策一直就跟杭州城区不一样。

其次,杭州绿城建发·沁园的楼面地价40766元/㎡,首开限价49500元/㎡,年后第二次开盘涨到54000元/㎡。即便涨了4500元/㎡,算上高端精装,也只是多赔少赔的问题。

第三,北京合生霄云路8号刚刚传出要卖到18万/㎡的涨价消息,北京有关部门就已经展开调查,并约谈项目负责人。

第四,南京发改委官网头条发表文章《南京坚持房价稳控政策不动摇》,专门反驳部分自媒体关于“南京房价突破限价”、“南京调控放松”的说法。

……

所以说,朋友圈通讯社报道的,仅仅是硬币的A面。

至于天津,姜Sir读了五遍《天津日报》那篇报道,也没找到网上所说“一天成交近千套”的内容。

毕竟,按照市住房城乡建设委的数据,节后两周新房成交约30万㎡,按照套均100㎡计算,30万㎡÷100㎡÷14天=214套/天。

即便算上29万㎡的二手房,按套均50㎡计算,每天414套。二者相加,每天也只有600多套。

这个成交数据和往年相比,基本都属于正常偏高的水平,但要说大幅井喷就有点言过其实了。

而且,我们还要分析天津这个“小阳春”背后的一些东西。

无论新房还是二手房,成交热点仍是200万以内低总价产品,400万以上产品成交依然疲软,首置刚需依然是绝对主力,改善梯次仍然消费缺失——这基本仍是在延续去年的走势

所以,4、5月份才是关键。市场热度最终回升,卖旧买新能否重新启动是一个重要指标。

所以,在你心急火燎地担心,今年房价是否会出现报复性反弹之前,可以先思考几个问题?

大环境改变了吗?“房住不炒”不提了吗?中央对房价涨跌幅的容忍度增长还是降低?调控政策的根基——限购会取消吗?信贷放松的幅度有多大?

想清楚这些,可能你就没那么焦虑了。

 

肆 ︳Fourth

据说,春节前有关部门曾邀请部分开发商座谈,征集大家意见。会末,相关领导鼓劲:大家要对天津有信心,未来会好的。

据参会的朋友透露,主管部门绝对不能容忍房价大幅波动,包括大涨也包括大跌。但调控手段会更加科学,比如从土地端入手,适度公开年度土地供应计划,制定合适价格,避免出现地价、成本价、售价三者紊乱倒挂的情况。

现在,回顾一下去年10月至今天津的土地市场,似乎可以理解了。

天津克而瑞提供的数据显示,去年10月18日到今年2月27日,天津土地交易中心共挂牌宅地88块,合计土地面积约690万㎡,总规划建筑面积约1066万㎡

其中,远郊区县挂牌40块,环城四区挂牌29块,市内六区挂牌7块,滨海挂牌12块。

从去年9月13日到今年2月28日,共成交宅地67块,合计土地面积约504万㎡,总规划建筑面积约818万㎡

其中,河西4块、河北1块、东丽1块、津南4块、西青3、北辰10块、武清7块、宝坻10块、静海5块、蓟州3块、宁河8块、滨海11块。

接下来的3月,还会有26宗宅地补仓,总计242万㎡货量。其中,包括河北金钟河大街2宗地块,西青中北镇、张家窝镇、精武镇4宗地块。

首先,你不必担心开发商抢到地后囤积不动,现在各大房企都是高周转的好手,销售速度土地溢价更重要

按正常开发进度测算,这些地块会在接下来的3-12个月排队入市,形成庞大供应量。

其次,你不必担心土地溢价的问题。2018年,天津成交宅地平均楼面地价环比下降了31%,且底价成交占比高达77%

几个热点地块,像空港地块楼板价比顶峰时几近腰斩,张家窝地块楼板价比顶峰时降低近三成。

这样的土地限价,基本都是从目前新房端限价倒推出来的。后面的项目,即便执行现在的限价标准,开发商也不至于出现亏本情况。也为新房端的价格管控提供了更科学、合理的保障。

恒大首席经济学家任泽平说过:“房地产长期看人口,中期看土地,短期看金融。”

按目前的天津土地供应量和成交价,你再跟我说2019年会重现2016年的疯狂?反正打死你我也是不信的。

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