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扒了下楼市数据:我发现了一个秘密

上周无意了解了下法拍房,觉得挺有意思。法拍房不止是楼市投资者现金流健康与否的一个重要指征,也能显示城市楼市的状况,而且通过法拍房我们发现了一个有趣的现象。

说在前面:
数据统计的样本数据全部来自“阿里司法”网页住宅拍卖已结束的结果,其中西藏、甘肃和新疆因为样本量是个位数而没有计入,对整体数据和推导不会造成偏差。上数据大图:可以点击图片查看大图如果觉得图片太大,数据太多,可以直接往下看,我们分析几个详细数据:1、2017年-2018年全国法拍房走势图

我们统计了2017年-2018年全国法拍房月份数据走势图,可以看到2年时间法拍房数量增长了1.7倍

其中特别是2018年,曲线走势尤为陡峭,自从2016年9月30日起的“史上最长调控”,到2018年底已经超过2年,楼市投资者的现金流压力开始变大

2、具体到城市分析:

1)一线城市

一线城市法拍房很少,走势也比较平稳,作为中国楼市绝对高点,投资者的现金流压力肯定不会最早体现在一线楼市

2)二线城市

有了一线的数据参考,我们就没必要统计月份数据了,直接上年份数据对比。

可以看到,二线城市整体法拍房走势也比较平稳,但这里有一些有趣的现象没有体现在上面的图表中,比如江苏法拍房最多的城市是苏州、无锡和徐州,浙江则是宁波和温州,都不是省会城市

这种现象可能以后会分析,暂时埋个伏笔。

3)三四线城市

我们看了第一个数据,2018年法拍房数量不只是翻番,但是一二线城市法拍房数量都没有太大变化,那么最大的变化在哪些城市呢?

还是看数据:

这类城市可以分为两种:

① 二三线省会城市:长沙、合肥、郑州。

② 三四线楼市炒作比较火爆的城市:威海、潍坊、中山、北海、徐州等。

一半的城市年法拍房超过1000套,法拍房年增长接近200%的也有一半。至于成都、徐州虽然增长比不高,但是和周边城市相比,他们的法拍房数量真的不少。

可以看到一个趋势,法拍房开始在二三线省会和三四线炒房严重的城市大幅度增多了。

3、数据之内的思考

我们之前推到过一个逻辑,就是国内楼市的先行指标,其中一个指标就是主要就看楼市各方参与者的现金流

比如之前讨论的海外楼市下降,香港、加拿大、美国、澳大利亚2018年底楼市都经历了比较大的降幅,可以表明中国顶尖楼市投资者的现金流开始紧张了,减少了海外资产配置,进而导致海外楼市下跌。(PS:有人会说是资本管制,其实你只要海外置过业就知道,办法比困难多得多,这个不是决定性的影响因素。)

顶尖的楼市投资者现金流开始紧张了,国内呢?还是分开来分析:

1)外地投资者:如果一个人在一线二线和三四线都有房产,你说当他现金流出现问题的时候,最薄弱的环节在哪里?换句话说,他先抛哪个城市的楼盘?肯定是三四线,然后才是二线,怎么也要保住一线城市房产。

这个推导从数据上也可以得到支持,一线城市和炒房不很严重的二线核心城市,法拍房走势都很平稳。

反而是很多名不见经传的三四线城市,法拍房数量增长的比较吓人,也可以说是被放弃了。

2)本地土著和回乡置业:那就没什么可分析的了,因为这些城市需求就是制造出来的,棚改造成楼市上涨,看到第一波外地投资客赚的盆满钵满,很多实力不强的人也来凑个热闹,结果就悲剧了。

这种现象比较多,特别明显的就是山东。大家看总表,山东的棚改启动之后,法拍房数量涨了不少。

4、数据之外的思考

2018年,楼市投资者的现金流开始变差,叠加企业和就业的因素,2019年估计也不乐观。

监管部门今天也说了:2019年房地产“最好是保持相对稳定”,估计是给地方一些宽松的自主权,很多地方开始试图松绑,但是政策早已转向,购房者的预期也已改变,剩下一点点刚需和改善用户,有多少算多少吧!

最好能保持相对稳定,是稳定不涨,还是稳定不跌呢?

我们拭目以待,就这样。

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