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房价下跌的姿势与幅度

在过去的十多年里,我常说这样一句“房子上涨到的价格就是合理的价格。”

而如今,因为一些城市是存在调整后下一轮也起不来的可能的,所以不用调整而用跌幅一词形容也是恰当的。

在同一个市场,其调整或下跌,一定是有共性的成分的。

房产尤其如此,那么什么是同一个市场,以城市为划分,同一城市为同一市场。以整个中国来说,那么国内所有的城市为同一市场。

他们之间的调整方式会不尽相同,但一定会有规律性的共性存在。

因为具体到某个城市,某个盘,那就太多样性了,所以我们只说一个判断的大方向,所举的模型也是大方向的模型。

我们先来讲一个投机的特质。

所谓投机,其实就是投入自己也不明白为何上涨的市场。往往带有一定的从众与盲从的,如果你明白且是出于独立判断而非被引导,那就不是偏投机了,而是偏投资。

换个通俗点的例子,你若投钱造个酒店如果是为运营酒店,那就偏投资。如果你投钱造个酒店包装好,只是为了找个愿意出更高价的接盘侠来接盘酒店,那就偏投机。另外一个特质,投资偏长线,投机偏短线。

所以投机者,通常都会给自己设止盈线,那么大多数止盈线会怎么设呢,翻番是止盈线的一种,比如买50万的房,涨到100万了,投机者会有抛盘意愿,抛盘意愿一多,那么短期再上涨的动能就会衰减。

另一种止盈线就是赚多少就撤,比如每平米赚5000到10000元,就撤。如果以100平米计算,也就是单套赚50万到100万就撤。

每个火热过的市场,其尾声阶段都会有泡沫式的浮筹,而这其中投机式的押注肯定会有:“每平米赚5000到10000 ”,而当市场冷却,这部分浮筹就会被洗掉。

在我们以往的印像中,楼市区别于股市的不同在于,调整(下跌)有限。

价格下调15%,20%算是很大幅度的调整了,如果下调30%那几乎是极限了。

好,下面我来先说一下结论性的模型:

比如某城市9万单价的一个盘,会下调10%左右,下调到8万单价的区间。

第二个城市,某盘,1.3万单价,会下调40%,下调到7800元单价。

第三个城市,某盘,9900元单价,会下调近70%,下调到3000元单价。

好了,虽然城市不同,但同在中国的大环境下,为何调整幅度会有如此巨大的差异,有的下调10%有的却下调70%呢?如果9000多单价的可以调整到3000元单价,那9万多单价的也应该调整到3万单价呀。同样的大环境,为何会全无共性?全无规律可言?

事实上并非全无规律,今天就是来帮大家开一下脑洞的。

我们回看前文中的一句话:每平米赚5000到10000 当市场冷却,这部分浮筹就会被洗掉

9万调整到8万,每平米洗掉了10000元,符合5000到10000的幅度。

1.3万每平米下调到7800元,每平米洗掉了5200元,符合5000到10000的幅度。

9900每平米下调到3000元,每平米洗掉了6900元,符合5000到10000的幅度。

懂了么。

总结一句话就是:不再是比例幅度同质化的调整,而是绝对值幅度同质化的调整。

你以为银行对一些城市的信贷不支持,政府出台限售是多此一举的担心么?

当50%+的调整幅度、甚至70%的调整幅度出现时,你就知道那并不多余,而调整的绝对值幅度又恰恰是趋同的。

那么再来简单说一下其成因。

如果这一轮的楼疯,其购买者始终是该城市的常住流动人口,以及常住原住民。那么即便下调,我认为幅度也是有限的,其投机浮筹不会太夸张,下调时,会根据比例幅度下调,也就是通常所说的15%到20%已经算大幅调整。

但事实上这轮楼疯并没有这么纯粹,全国性的游资,见哪里没被热炒就觉得是低洼,一窝蜂杀过去,炒高了就换一个城市继续炒。所以其已经远脱离了真实常驻人口的需求范畴。

投机性的游资与赌资其实有雷同的地方,你也许会说,为什么就非得每平米赚5000到1万呢?从3000元单价涨20%,涨到3600元就出货难道不行么,买套100平米的能赚个6万元。这只能说你对于赌资的行为习惯有误解,你这不是买卖一个包,买卖一条围巾,如果是买卖一条限量款围巾,那赚个6万差价是不错了。

举个反向的例子,你就更容易明白,你比如哪怕当报界与媒体披露,当初的某幅现代画派作品,是画家与同党勾结拍卖行,做了个2亿成交的骗局。无论其目的是吸引关注与流量也好,还是希望打1折以2000万忽悠给土豪也好。当该作品骗局被揭穿的那一刻,该作品的事实价值就已一文不值,但即便一文不值,你以为1万就能卖你么?起码也得几十万甚至100万。

这其实和股市的空壳是一个道理,即便亏成一个壳,亏成毫无价值的公司,但对于赌资来说,其物品的当量在某个价格规模上是有存在意义的。

包有包的层级,房子有房子的层级,“顶级艺术品”有顶级艺术品的层级,股票壳公司有股票壳公司的层级,即便都被判定为无价值,股票壳公司的价格也恒大于包与房子的层级。所以你有人投机买套房只为赚6万这种事,基本是没有这概率的。

尤其是不限购的城市,在楼疯时,其市场是体现了全国游资的意志的,一些被限购的资金,一时找不到宣泄口,游资在接盘以后再普遍加价单套50万到100万很正常。最后正是一场典型的击鼓传花游戏。

但游资嗜血的另一面则是没有耐心,因为他们当然知道这不是为投资,不是为做房东,而是为纯赚差价的投机,所以当热度在的时候,每个游资都坚持要加价50到100万才出让,一时会让二手房,或一手更名的房源显得无比坚挺。

但当热度消失的时候,游资撤得会相比原住民更为坚决。竞相价格踩踏也就在所难免。

所以,对于纯投机者而言,这并不是危言耸听,50%甚至70%的下调幅度准备好了么? 因为下调绝对值的趋同。

选择的意义很大程度上确实是大于努力的,因为选择恰恰是人群最难做的,而努力的能力却并非稀缺,满街的外卖小哥或许都要比你努力。从前人群专注于上班,而我不务正业去炒房,我似乎能听到他们说我不努力,不务正业。事实证明选择是大于努力的。

如今可能还是这群人,被各营销号与开发商忽悠着去各地热血接盘的时候,我就先玩玩各类型的车并看看戏。我似乎又能听到他们说我不再努力的声音。其实路都是自己选的,觉得可以买的人那就多买点吧,偏投机属性的项目我是不会参与其中的,哪怕我有这个权力。

努力本身也会占据大脑资源从而催生盲目。很多人因为天道酬勤这句话而掉进了努力就能成的陷阱里,其实天道酬勤这句话并没有逻辑可言,与不干不净吃了没病以及爱笑的女生运气不会差之类如出一辙。

更贴近事实的其实是:运气不差的女生通常爱笑。

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