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房地产税之谜,谁是最大受益者?

最近,官方频频表态加速房地产税出台,法案草案年底前有望首次审议。

房地产税从2010年以来,每次在房价涨得过快时就拿出来轰炸,但每每都是雷声大雨点小,没有实际性成果。在这一次楼市上涨高峰期的时候,相比较而言,政府在定调以及力度上更加坚定要推出房地产税。

为什么在这个时候国家在加速推进房地产税的出台?

开始前,我们还是讲一下房地产税推出的背景。从政策设计者最初的初衷而言,当初讨论房地产税改革,一是通过税收手段抑制房地产投资和房价;二是为了对中国繁杂而无效的“不动产税收”体系动大手术,进行归并和改革。

我国现行的涉及房地产的税收包括房地产税,城市房地产税,城镇土地使用税,土地增值税,耕地占用税,印花税,营业税和所得税等10种税收,再加上五花八门的各种收费,使得中国房地产领域不仅税种多,税负在各个环节分布不均,而且相当不规范。

整体上思路很清晰,推出的目的只是抑制投资而并不等于降房价,其次则是有关不动产税收的整体改革。从财政部长肖捷发文说,力争2019年完成房产税立法,2020年完成税法改革任务,也可以清晰的知道这是税法改革任务,而并非单单的一次向多套房者征税的行为。

除了积极响应对房价收紧式调控的号召外,我认为有两方面具体的原因。

其一,因为房价的疯狂上涨已经成为民生中最重突出的问题。

前后仅三年时间,全国近百个城市房价直接翻倍,让更多的年轻人直接善失了购房能力,社会阶级固化更加明显。从社会舆论来看,当前社会已经分化为有房阶层跟无房阶层。在一线以及准一线城市的房价支付比已经高达20-30倍以上,这就意味着一个人工作,光凭收入不吃不喝需要对应的年限才能买到对应的住房面积,而这个数据在房价合理的国家正常值为5-10之间。此外,租金回报率的数据仅为1.5%,同样的数据表明,通过出租来收回房子的成本在70年上下。这就等同于股票市盈率在70倍一样道理,资产达到市盈率是70倍,要么是非常稀缺,否则就是泡沫,泡沫,泡沫,而在房价合理的国家则此数据为20年左右。

相关的数据已经充分的证明了中国楼市在部分城市存在着泡沫,只是泡沫大而不破。从马斯洛需求理论中,衣食住行是最基本需求,如果连居住的问题都已经成为社会上民声载道的问题,那必须是政府需要重点解决的,否则则容易成为社会不稳定的起因。虽然,房地产税出台的目的并不是为了降房价,但从预期上更多的是在一定程度上能抑制小部分投资客,是稳房价的其中一个工具。我始终认为,房地产税的推出是长效机制的一部分,但只不过在短期疗效上,能『稍微』一点点降低人们对房价的预期。

其二,征房地产税的时间已经成熟。这一点,可以从中国人口、城镇化的长期趋势来理解。

从人口的角度,不得不提中国人口购房需求的拐点,从公布的数据来看,24-49岁购房者的高峰期在2010年前后,而如今这个浪潮已经逐步接近尾声并走下坡路。可以说,从人口的角度来看,中国房地产就是出现了需求的拐点了。拐点出现之后的下半场,更多的是城市间的分化,房地产在各个城市的表现也随之分化,这就是各个城市城镇化不同所影响。在2013年前后,已经有相关数据表现,人口已经户均超1套房子,那再经过这一个楼市周期,自然已经超出了1套这个范畴。

从认知上,我们可以知识,城镇化进程已经进入到后半程,在这个时候房地产进程往往伴随着以存量房市场为主,这就意味着城市的土地出让不再那么旺盛或者是面临无地可供的局面。在五年前,北上深就是存量房市场为主,未来准一线城市以及强二线城市也会步入这个行列。我们知道,土地出让金在很多城市来说是一个地方财政收入的大头,当没有土地出让金支撑时,财政收入的缺失则是个大问题,必然需要其它的税收来弥补。为了让地方政府摆脱对土地财政的依赖,房产税就起到了弥补地方政府在土地财政减少后的真空。自然而然,完善房地产税收体系则是必然的事情,也是当务之急。因此,这一次政府的态度很明显,在2020年之前房地产税立法要取得成效。

很多朋友比较关注房地产税出台后有哪些影响?

先消灭掉一个危言耸听的观点,有的朋友讲到房地产税出台后,楼市会崩盘。

不管怎么样,中国经济已经被楼市绑架这个事情是不争的事实。关于楼市一切的政策都是以社会稳定会前提。中国由于在长期的国民收入分配中国民所得比例过小,中产阶层在人口中所占的比例还不高,而且也远没有达到富裕的程度。如果楼市泡沫破裂,将有可能把正在形成的中产阶层整体消灭,从而使得中国社会失去了一个长期稳定的基础。众所周知,一个以中产阶级为主的橄榄型社会结构,是最稳定的。中国房地产崩盘必然破坏社会稳定的基础。假如泡沫破裂,对中国经济的打击将非常严重。房地产是中国经济的支柱产业,涉及到50多个行业,在固定资产投资中所占比例达四分之一左右,据测算,房地产业每减少100万平方米建筑量,就会影响30万人的就业。

有的朋友在问,最近这一波房租的上涨,是不是房地产税的预演。其实真的不是,只不过我爱我家总裁胡景晖硬生生的把个人辞职事件,拉扯成整个行业的事情,在我看来是有个人义气用事的味道了。当前,在中国所有的城市,租房市场都是相对自由的市场,是能充分反映市场的真实状况。相反,新房的销售,由于政府的限价政策,房价其实是失真的。从我多年观察大城市的房租来看,平均涨幅在8%左右,其实是与城镇居民可支配收入相匹配的。

最近,由于长租公寓争抢房源的事情出来后,民生居住问题再次被推到风口浪尖,但真的有些危言耸听,媒体为炒作而炒作。最积极响应号召的深圳市政府还推出某一个公寓出来做试点,只允许其房价每年涨幅在5%左右。事实上,也只是积极响应下政策号召,雷声大雨点小。我们知道,当前租赁市场的房屋多来自于民间,多套房的业主才有可能将房屋拿出来出租。如果你将多套房业主干掉,谁还有房子拿出来出租?我们也要知道,中国政府没有实力供应大量房屋来出租,至少开发商、建筑商在建大量保障房的情况下是无利可图的,这就决定了没有人去建更多的保障房。

比较热议的另一个观点,则是若政府向多套房业主征税,那么业主会将税收转移给租客,这也是一个明显的误区。事实上,从逻辑上税收是可以转移的,特别是上游转给中下游,强势地位者转给弱势地位者。但在,房屋租赁这事件上却比较有限,绝大部分税收依然是需要多套房业主自己承担,且听我慢慢道来。

以深圳为例,房屋市场成交价在400万左右,按租金回报率1.5%测算,则每年租金6万元,每个月租金在5000元左右。若真的是开征房地产税,假设按1%的税收征收,则每年是需要缴纳4万块税费,4万块均摊到每个月则为3333元。原来的租金为5000元,如果你每个月全部税金3333元转移到租客身上,则房租为8000元以上,租金暴涨,显然这是不现实的事情,租客承受不了。所以,从这个角度来看,一旦房地产税中规定向多套房业主征税,业主出于成本考虑,肯定会向租客增加租金,但也只能将税金成本转移其中一小部分,更大的是业主自己支撑。我们知道,大城市的房屋租赁市场是相对透明的,自由的市场,符合市场经济。同时,房屋租金约占小白领租金的30%-50%之间,一旦收入增长速度跑不过租金增长速度,小白领自然受不了,会离开所住的城市,去到其它城市发展。所以,房地产税不是你想征就征,业主想转移就转移,一切还要看居民的可支配收入与房租上涨的匹配程度。

再补充一个网上广为流转的故事,《甲方5套房》的故事。

甲有5套房,不上班,靠收房租生活;

乙有1套房,上班赚工资;

丙无房,租房子住,菜场卖菜。

突然,政府规定要收房产税了,丙说:“太好了,我没房,收那帮炒房人的税,我全力支持,到时候,房价大跌了,我就可以买房了。”

乙说:“没关系,我只有一套,收那帮炒房人的税,我支持,房价大跌了,我可以再买一套。”

甲说:“哦,房产税收多少?1%,对吧,行,下个月房租涨5%。”

房租上涨了,丙很郁闷,想换个房子,发现大家房租都涨了,只好忍。不过,丙也不能吃亏,明天菜价也涨5%,恩,就这么干,乙和甲去买菜,发现菜价涨了,很郁闷,想换个菜场,发现菜价都涨了,只好少吃点了。

于是乎,生活水平就这样下降了。

房价和租金都涨了,房价涨了交易税费高了,政府赚了,CPI就这样升高了,货币贬值了!

所以,征收房地产税,租金涨应该是必然、房价也不见得就会下降。不仅是上面这个故事的逻辑,从美国、德国、韩国等国,也从没有见过房地产税的征收能阻止房价的上涨的步伐,毕竟,房价上涨的根本原因不在这,先前的文章,已经讲得太多,在这里我们不展开论述。

可见,从上述几个推演的例子来看,基层的百姓并不会因为房地产税的出台而受益,相反,房租还可能上涨。同时,我们也可以看到,富有阶层也并不会因为房地产税出台而被消灭,在其可承担的范围内多缴点税收罢了。因为,两千多年以来,从来没有哪个社会制度可以彻底让阶层消失。虽然,我们在那条错误的路上曾经说过,社会主义的最终的目标是消灭阶级、消灭剥削。但事实上,历史的经验告诉我们这根本不可能,这是由人的天性所决定的。苏联的解体以及中国在上世纪50-70年代的历史,我们就可以得知。特别是,在那个中国吃大锅饭的时代都消灭不了阶层,更别谈现在了。一个房地产税的出台,并不会影响富有阶层怎么样,无非是理财配置,投资收益方式需要重新做权重分配,仅此罢了。简单的理解,房地产税出台,无产阶级以及有产阶级,一方要承受租金上涨,另一方要承受更多的税收,各打五十大板的味道。房地产税,不是刚需的春天,也不会是多房客的冬天。

真正受益的自然就是政府,创造的税收多了。

回头总结一下,近几年政府在做一件什么事情,你就会更加明白为什么现在就是征房地产税的最佳时机了。我们知道,国家可以印制货币,但其推行的政策本身就没有创造任何财富。其通过下达政策,发展民间经济,获取税赋,再通过经济的循环良好发展,获取更多的税赋。所以,税赋的钱自然是取之于民。没有合理的税赋收入,国家运转会失灵,这是根本的前提。前阵子,下属向我汇报关于当前注册新公司存在的问题,现在一个人的信息旗下注册了多少公司,哪些公司有违规记录,政府重要部门间已经全部打通。只要你去工商局办理登记信息,银行、税局、派出所一查,所有记录在其中,让你无处可逃。近两年,我们也知道一个事实,政府给民间减税赋,但事实上是越减越重,这中间很重要的一个原因就是政府通过互联网信息技术手段,打通了各类系统 ,让逃税、漏税无处可逃。

这才有了这一次5000元个人所得税,调侃的段子出现。

降税前:5000元工资,缴纳个税:45元,社保可按最低工资标准1800元扣除。

个人:330元,企业670元;

到手剩:4625元。

降税后:5000元工资,缴纳个税:0元,社保必须按实际工资缴纳。

个人:920元 企业1860元

到手剩:4080元。

员工真正到手钱少了545元,企业则需要多支付1190元。

接下来,明年起社保费由税务部门征收,企业将无法“逃费”。这些,都是在打通了政府各个部门之后,让整个征税赋的系统更加完善,民间逃税无路可逃,出现税赋越减越重的现象。规范是好事,但在这个过程中也变相的将中小企业扼杀!

回到房地产税这摊事。从2014年开始,原国土资源部牵头九部门建立不动产登记工作部际联席会议制度。这就是为什么从2010年开始讲房地产税,但一直没有实现的原因之一。因为,不动产的底层基础信息你都不清楚,如何征?因此,从2014年,真的按耐不住的情况下,开始了不动产登记全国联网这事,如今经过四年时间,这事基本已经落地,也为房地产税立法推出奠定了基础。当然,制定者在对外开始说,不动产登记不是了为降房价,这个出发点是没有错的,只不过不动产登记就是为了房地产征税更加完善,让你逃税逃无可逃罢了。

在前面内容已经提到过,我国现行的涉及房地产的税收品种繁多。因此,房地产税立法,绝不是仅仅为了征多套房子的问题,其根本问题更应该是房地产税上体制的改革,是全盘子的计划。如若是要征收多套房业主的税,那在2011年重庆、上海试点的内容同样可以在其它城市开始推广。因为,每个城市都有住建部门,同样记录了每个人在对这个城市对应房屋的数量,对多套房子在特定城市征收房地产税则是容易实现的事情。

总结下来,一个不争的事实就是政府现在在做的一件至关重要的事,完善所有的征税系统!在这个完善过程中名义上说是向中小企业减税赋,但事实上对中小企业来说税赋是增加的。这就是为什么,你看到了所有的经济数据都是在走下坡路,而税收的收入是同向大幅增长,真的有点让人匪夷所思。

引用一个典故,做为结尾,你就会明白。

武帝去世6年后(公元前81年2月),汉帝国的议事大殿上发生了一场帝国经济政策的公开辩论。辩论的一方是武帝时期的财政大臣(大农令)桑弘羊及其属下,另一方则是一群儒生。这场经济政策辩论的主题是——“盐铁行业是要放开民间自由竞争,还是继续国营垄断?”《盐铁论》记录了这次对后世影响至深的大辩论。

一上来,儒生就对桑弘羊采取凌厉的攻势,历数盐铁国营的罪恶:

1.国有专营制度造成绝对垄断,价格昂贵,强买强卖。

2.强行收购粮食物资建立储备,这是与民争利,导致经济萧条、人民困苦。

3. 国营制度豢养了权贵经济,形成了以国营为名、攫取私利的特权集团。

儒生说完,对面的桑弘羊却没有丝毫慌乱,轻轻地捻着胡须,反问儒生:

1.帝国运转需要巨额的财政开支,光靠农业税根本不够,如果不执行国有专营制度,请问钱从哪里来?

2. 一旦遇到战争、灾荒等急需用钱,国库却空空如也,怎么办?

3. 如果中央不把重要财源掌控在手中,形成压倒性的力量,一旦地方势力膨胀起兵造反,怎么办?

儒生们目瞪口呆,哑口无言。这就是闻名后世的“桑弘羊之问”,它难倒了中国历代的知识精英,也成为皇帝们的最爱——这三个反问,不仅让官家打压民间经济变得顺理成章,还让皇帝搜刮百姓变得心安理得。

永远不要忘记一句话,羊毛出身羊身上。

只希望,在国家完善完征税系统之后,真的给民间释放减些税。因为,当前经过近几年的高房价、P2P暴雷、债务危机、股灾,韭菜们已经被消灭得差不多了,需要时间休养,切勿再割!

你知道最大的受益者是谁了么,根本就不是无产阶级,阶层一旦固化,很难跃升,除非经济大洗牌!

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