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今年你将买到有史以来质量最差的房子

■ 文 | 猫叔

1、货币政策已经悄悄转向

再次确定,这次降准说明货币政策真的转向了。货币政策已经由17年的中性偏紧转为中性偏松。

先来看这次降准情况——这是今年以来第三次定向降准。之前2月份、4月份各有一次。再远一些,就是时隔两年的16年2月降准(可见,16年下半年到17年整个货币政策都在收紧)。

再看具体降准幅度:

6月24日,中国人民银行决定,从2018年7月5日起,下调国有大型商业银行、股份制商业银行、邮政储蓄银行、城市商业银行、非县域农村商业银行、外资银行人民币存款准备金率0.5个百分点。

如果大家对0.5个百分点没有具体的概念,那么我们来看看其他机构的分析:

华泰宏观点评定向降准:货币转向清晰,降准之后很可能还有降准,释放7000亿略超市场预期的4000亿;

海通证券评定向降准:货币宽松加码缓解信用压力 债市慢牛延续;

长江宏观认为:债务收缩推动去杠杆的同时,宽货币结构性对冲紧信用的影响,引导资金流向、优化经济结构,助力经济转型。

中信固收点评央行降准称:此次定向降准快速执行,结构性宽松再次确认。此次定向降准预计将释放7000亿元资金,是今年以来单次降准释放最大规模。

好,就算是我说错了,难道大家都是错的吗?那我再立一条flag,我既然认为货币政策已经转向。那么,今年依然还会再次降准,欢迎年底查验。

再强调一个概念,我认为货币政策是中性偏松,但不是全面宽松。

为了让大家好理解,我打个比方:

这位骑自行车送菜的大妈可以当成是银行,她是如何完成送菜(放水)任务的呢。那就是通过自行车的脚蹬子驱动后轮带动前轮,实现自行车的移动。如果我们把银行存款看作后轮,银行的自有资金看作脚蹬子,那么降低准备金,存款就少了,自有资金就多了,脚蹬子也就越快,前轮(银行的贷款)也就跑的越快。

所以,降低准备金,就是央妈扩大贷款的工具。

读到这里,细心的粉丝应该发现一个问题,银行不可以随便“送菜”给任何人的。央妈规定了自行车的行驶路线,也就是说“定向降准”,银行只能给实体企业贷款,不能给房地产放水。但毕竟自行车是银行在骑,趁央妈不注意拐个弯啥的偷偷给房地产“送菜”,也不是没有可能。

所以,你问,降准就是放水了吗?是的。

那么房价会涨吗?不一定。我们是放水定向滴灌,而不是大水漫灌。

请牢牢记住这句话,货币政策是中性偏松,但绝对不是全面宽松。

2、定向降准对房地产的影响

如果大家能理解第一部分,就知道,虽然央妈放水,但是能灌溉到房地产的是有限的。

有限这个词听起来很模糊。这里引用一位高层智囊的数据——夏斌。可以给大家一个总的占比。

在3月底的一次长安讲坛上,夏斌说了这样一段话:

2016年底,中国涉及房产的贷款有26.7万亿,占全部银行贷款25%。到现在,真正和房价、地价相关的贷款已经达到了70%。目前中国银行放款多需担保抵押质押,而这些贷款中,用房产,用厂房,用土地做抵押贷款,占到整个贷款的30%到40%。

考虑到定向实体企业,那么放水应该是部分流入“30%到40%的抵押贷款”中。具体放水量,恐怕神仙也不知道了。

至于对房价的影响并不大,因为目前楼市已经是一个政策市场,各地房价主要还是取决各个城市的调控政策、落户政策、棚改政策。

另外要说的是,适度货币宽松是稍微利好开发商的,可以缓解部分开发商资金面的压力。

我在此引用地产自媒体打假队长大伟胸的数据:

1-5月份,房地产开发企业到位资金62003亿元,同比增长5.1%,增速比1-4月份提高3个百分点。其中,国内贷款10201亿元,下降2.8%;利用外资21亿元,下降76.2%;自筹资金19473亿元,增长8.1%;定金及预收款20122亿元,增长12.7%;个人按揭贷款9250亿元,下降3.6%。

大家注意到没,开发商资金链非常紧张,国内贷款和个人按揭贷款都在下降。实际上,现在已经到了开发商的“生死存亡”之际。央妈再不适当放水,恐怕房企要死一大批。

这个局面大佬们已经提前预警了。

任志强17年就说,2018年的房地产资金最紧张。

2018年资金紧张。为什么是2018年?因为17年销售不错。如果17年销售不错的话开发商兜里还没那么紧张,虽然17年会还一部分债,但是没那么紧张。可是如果持续下去再借不到钱18年就有问题了。所以资金紧张可能在18年,那么有可能投资和销售就会出现下行。

马光远说,2018年下半年将是房地产最困难的一年。

根据过往,在下行的情况下,地方一般都会悄然放松调控,但今天市场的特殊在于,由于四五六线城市的发力,虽然房地产,住宅销售的数据在17年九月份出现负增长,但房地产投资的数据基本没有受到太大的影响。这事实上也意味着,在18年年中之前,市场很可能出现全面的下行态势,但政策的转向会滞后到18年下半年。也意味着18年下半年,将是本轮房地产周期最困难的时刻。

3、2018年,房企只会盖越来越破的房子

大家千万不要认为,房企资金链紧张了,和我们无关。购房者作为接盘侠、最好割的韭菜,一个实际的、最大的影响就是,今年我们会买到有史以来质量最差的房子。

绝对不是危言耸听。早在去年315的时候,房地产就成了消费投诉的重灾区。为了躲过房管局的限价、涨价措施,很多房企在房管局备案的是精装交付,但实际买到的是毛坯房。据猫叔武汉的粉丝反映,他去年买了某楼盘,一期是精装修交付、空气净化器等等,到了他这里,二期什么都没了,电梯都比一期差很多,外墙连瓷砖都没贴,更恐怖的是厨房墙体有一道很大的缝隙,足足裂开了2厘米。

为了杜绝此类问题,各地房管局又出台了要求加大精装修房市场比例的政策。但上有政策下有对策,既然要求精装,那索性就在装修上薅一把羊毛。

于是,你想到的没想到的招数都用上了。比如最近南宁的维权盘,什么手撕地板、发霉门、房漏水、装修送甲醛……号称3000精装修的成本,其实300都不到。

毫无疑问,今年是房屋质量问题的维权高潮。资金链紧张,开发商没钱还债,只能想尽各种办法抽利——加快进度卖房、降低建筑成本。作为购房小白,我们根本不知道墙体里边是什么样子,钢筋水泥的质量有多差。我们甚至不知道哪一处的质量问题有可能带来致命的风险。

而越来越多开发商被利益驱动,也丢掉了最后的羞耻心。

比如,某房企集团下发红头文件要求设计院当天接到设计任务,当天通宵出图。老总是这么算账的:

按照这个逻辑,母猪怀孕需要4个月,养猪场找四头母猪,一个月后就能产下小猪仔,走向发家致富之路了。

前两个月,我一个建筑师朋友刚从某家大房企离职,他跟我吐槽说,作为建筑师,如何把房子造好,保证质量和居住人的人身安全是首要的。但是老板不这么想,他花钱养你,是要尽可能降低成本,最快速的把房子建起来——可是总要等混凝土干了,再往上盖砖吧?就连柱子歪了、钢筋外露也不肯花钱维修,直接抹灰继续盖。

这个行业已经疯了。

我听完目瞪口呆,不知道说什么才好。我终于明白了什么叫“失去奋斗,房产再多我们也将无家可归。”

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