天津房产
金融经济

房价大涨即将终结,真实数据触目惊心

■ 文 | 楼市时评

那么,到底是哪些事,会对楼市造成如此巨大的影响?

首先,是拉动中国经济的三架马车,投资,消费,和净出口,它们全都发生了巨大的变化,尤其是投资和消费增速,甚至出现了明显的下滑。

要知道,三架马车不光是拉动经济,同样也是消化高房价泡沫,实现软着陆的重要手段。

这十年来,中国人之所以能抗住如此高的房价,经济快速增长是至关重要的因素。

然而,从刚刚公布的5月数据来看,楼市的前景并不乐观。

1. 三大数据,触目惊心

6月14日,国家公布了3组经济数据,非常令人担忧。

首先,是投资增速的持续性下滑!

2018年1-5月份,全国固定资产投资规模约21.6万亿元,同比增长仅为6.1%,创造了新低。

而且,5月份一个月的投资数据,就将前4个月累计的增速,整整下拉了0.9个百分点,这种拖后腿的节奏,完全超出了市场的预期。

其次,是消费增速的大幅下跌!

短短2个月时间,同比增速下滑超过了1.5%,是非常非常少见的事情。

更有甚者,5月份投资增速同比仅有8.5%,上一次这么低迷的时候,还是在2003年的非典时期!这15年中间都没见过这么低的!

当三架马车中的投资,消费增速都出现下滑的时候,唯一有指望的,就只剩下净出口的了。

然而,就在国家6月14日公布了投资和消费数据后的一天时间内,全世界最懂房地产的总统特朗普,看准了时间点,又罢了我们一道。

就在1天后的6月15日晚9点,特朗普突然出尔反尔,对价值高达500亿美元中国进口商品征收25%关税,并公布商品清单。

商品清单包括1102种产品,其中有许多产品与中国制造2025年战略计划相关,包括大量电子、机械、半导体、航空航天等商品,此举或对中国新兴高科技产业造成影响。

显而易见,中国的净出口,以及跟中国制造2025战略相关的制造业,将会因此受到巨大的影响。

然而更加雪上加霜的是,这些制造业,不仅要面临更加高昂的产品成本,还要面临借不到钱,融资困难的窘境。

根据央行6月13日公布的金融数据,5月社会融资规模增量7608亿人民币,预期 13000亿人民币,比上年同期减少了3000亿。

这是个什么概念?

比预期水平跌了近一半,比去年同期融资还要困难3000亿,足以可见当下实体经济资金层面的紧张程度。

说是钱荒都不为过。

而房地产行业对融资和借钱的需求,又称得上是个中翘楚,一旦融资出现问题,开发商的后果可想而知。

如今,地产行业正处于还债高峰期的前夜,16年楼市暴涨时期加的高杠杆,如今已经开始出现危机的预兆。

前有王总史诗级的断臂自救,后有上交所对华夏幸福债务风险的18问,乃至最近天津天房1800亿的债务风险预警,这样的事情未来会越来越频繁的发生。

这也是为什么最近碧桂园恒大都在拼了命的要求高周转的根本原因之一。

不过最令人没想到的是,不论是A股还是港股,总资产破万亿的万科,却是净负债率最低的房企,单就这一点来说,未来几年的万科,堪称是房地产行业安全度最高的开发商。安全,意味着哪怕楼市行情再突变,至少不会出现烂尾。

然而,这些都不是最令人担忧的事情。

最令人担忧的是,明明经济情况没有那么明朗,各项增速指标都在下滑的情况下,房价却仍然逆势而涨!

根据国家统计局6月15日发布的最新数据,70个大中城市,只有上海,南京,福州,厦门4个城市的二手房价格出现了下调,除去5个持平的以外,剩下61个城市全都在上涨!

2. 压不住的房价?还是楼市最后的疯狂?

如果你深度考察过全国的市场,一定会发现一个非常诡异的现象,当下楼市最火热,涨幅最高的不是什么都有的一二线,而是什么缺的三四线。

但是,这一轮由一二线扩散至三四线的上涨周期,即将迎来尾声!

就在上周,人民日报海外版发表了文章称:

《楼市调控转向三四线,房住不炒中小城市不例外》

要知道,本轮三四线房价之所以能上涨,根本因素有两个:

1. 棚改+去库存,棚改向三四线市场释放了大量的资金和购房需求,去库存为三四线提供了政策上的利好。

2. 三四线宽松的购房环境,让大量一二线的资金得以进入到三四线中,帮忙去库存。

然而现如今,去库存的目标已经基本实现,棚改在一年半以后的2020年也就基本完成,这个时候,一旦三四线开始出台限售限卖政策,就意味着近期购买三四线的人直接被锁死至市场冷却。

这不是危言耸听,过去三四线很少会出台限购限售措施,但是未来,绝对会大量的出现。

比如6月初已经开始施行2年限售的宜昌,就是个中的征兆。

而且最关键的是,三四线的锁死,和当下一二线的锁死,完全不是一个概念。

一二线锁死,并不是真的失去流动性,背后还有大量真实需求的支撑,一旦放开户籍这一类口子,就会出现像西安,天津这种三天百万人申请的壮观景象,好比天津5月份的房价,就是被新增的需求瞬间推动上涨。

而三四线一旦锁死,就是真的锁死了,你没有口子可以开,就算你开了户籍的口子,也没有人愿意去落户,缺少真实需求,这是和一二线背后最大的不同。

当然,一篇官媒的文章并不能完全证明什么,但是一旦出现官方背景人员,短时间内大量集中对房地产市场发表看法,就能说明很大的问题了。

6月14日,在规格极高的陆家嘴论坛上,银监会主席郭树清先生和前任中财办副主任杨伟民先生,都发表了对房地产非常重要的表态。

郭因为还在任内,内容偏敏感不再这里赘述,大家可以自行百度。

我们主要来看看前任中财办副主任杨伟民先生的说法。

需要明确一点的是,虽然杨先生多次强调自己已经和中财办没关系了,但是做为一个从1980年就开始和刘鹤共同发表署名文章的人,在这种高级别论坛上所说的话,绝对不是那么简单的。

对于房地产相关问题,杨先生说了两句非常重要的话:

“如果房地产市场继续乱象丛生,如果地方政府继续变换花样举借债务,金融监管再严厉也会出现金融风险。”

“前期房地产市场已经积累了一些风险,近期又乱象丛生,成为最容易引爆风险的定时炸弹,目前行政性措施已经不能根治。”

显然,部分高层已经再次注意到当下房地产市场的乱象,并将给予重点关注。

而且,既然离任的杨先生敢把“目前的行政性措施已经不能根治”这种话说出来,其实也就隐含了,已经找到了一些真正能够根治的方法。

那么到底有什么方法能根治中国房地产的问题?

陆家嘴论坛结束后的第一天,有关部门就立刻给出了答案。

看到不动产登记联网,你或许就能明白,房产税就是答案之一。

3. 房产税即将到来?

其实房产税本身,并不能真正影响房价的涨跌,像欧美国家房产税收了那么久,房价也是该涨的涨,该跌的跌。

实际上,未来我国房产税直指的核心,是土地财政的问题,是解决地方政府缺少税收来源,而过于依赖卖地收入来补贴财政这一难题。

其实我们心里都清楚,房价之所以这么高,跟地价或多或少有一定关系。

除此以外,房产税不仅是为了解决土地财政问题,也同样是制造业的转机。

当下我们制造业这么困难, 也急需要一次大的转机。

为什么这么说?

就像在美国,房产税是州以下地方政府的主体税种和最重要的收入来源,同时也其是平衡地方财政预算的重要手段,平均占到地方政府总财政收入的50%以上(调整后口径)。

在这种情况下,房产税收的多了,制造业的赋税相对就会变得非常的低,有利于制造业的发展。

根据OECD数据库的相关数据显示:

说白了就是,美国因为能收到房产税,而且是年年收,所以不差企业那点钱,收企业的税可以少收点。

中国由于之前的国情,没办法年年收,卖房卖地收的钱都一锤子买卖,所以要么靠企业税收,要么靠卖地补贴,实在没能力给制造业更多的减免。

那么问题来了,在当下贸易战可能重启的大背景下,到底如何给与制造业更好的支持?如何实现中国制造业2025的宏伟目标?

减税,是最好的帮助。

如何才能尽早给制造业减轻税收负担?

争取早日获得更加稳定的税收来源(房产税),一来能稳定地价,二来能减轻制造业负担。

尤其是随着当下特朗普对制造业进出口的步步紧逼,为制造业减负的需求越来越重,房产税可能比我们想象的还要早到来。

在这样的大背景下,还在盲目跟风购买三四线的人,其实正在经历非常巨大的危机。

三四线,涨完这一波,可能都不会再有下一次解套的时机了。

如今,全国房价破万的城市已经有62个,三四线城市更是占据了其中的三分之一,平均月收入不足3000的三四线,将来靠什么去支撑更高的房价?

要知道,2010~2017年的居民储蓄存款增长与可支配收入之比从25.4%下降至12.7%,降幅达到了一倍;而与此同时,居民家庭债务占GDP的比重已升至49%,几乎占了GDP的一半。

试想一下,这样子的游戏,到底还能持续多久,三四线的热度还能存在多久?

所以,未来这段时间,尤其是年中的会议期间(划重点),一定要重点关注三四线的政策变化。

一旦出现任何风吹草动,就尽快去减少自己在三四线的持盘数量,趁着一二线这一波人才引入的红利,将资产置换到一二线去。

尤其是那些现在还在借钱买三四线房的人(刚需除外),一定要仔细挑选位置和品质,以防将来无法变现。

最后,用一句金融行业盛传已久的话来做个结尾,这句话在楼市也非常适用:

你看重的是人家的利息,人家看中的是你的本金。

千万别被房价短期的上涨所迷惑,能不能最终变现才是最重要的买房指标。

1
天津房产
金融经济